jllaqued

Conocer el valor comercial de una vivienda es realmente necesario, ya sea para el otorgamiento de créditos, la tributación y la expropiación, o la venta de una vivienda. Una tasación es imprescindible para el comprador, para el vendedor y para el banco. Muchas veces, los propietarios pueden  adjudicar un precio  inadecuado o excesivo a un inmueble, por eso se  recomienda contratar los  servicios de un profesional. Tasación de un inmueble El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú define como tasación o valuación, al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento. Ahora bien, podemos definir a una tasación inmobiliaria o valoración inmobiliaria, a como una tasación comercial de un bien raíz. Vale decir, es la valoración del precio de mercado de un bien inmueble en un momento determinado. En esta tasación se genera un documento que determina el valor del inmueble en el momento en el que se efectúa. Este documento está elaborado por un profesional, generalmente un arquitecto o un arquitecto técnico, contiene información fiscal, antigüedad del inmueble, ubicación, tamaño, calidad de construcción y vida útil de la edificación. Tipos de tasación Se distinguen dos tipos de tasaciones: Las reglamentarias y las comerciales. Se denomina tasación reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Se denomina tasación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado. Criterios para la tasación A la hora de fijar el valor comercial de un inmueble, los especialistas realizan un análisis pormenorizado de varios elementos. Como la ubicación de la vivienda y su accesibilidad, es decir las vías de acceso de las que pueda disponer el inmueble. Además, el estado de conservación del inmueble y del entorno-ya que la vivienda  se tasa en función  del componente del terreno y la edificación-,  son valores que se consideran a la hora de calcular el valor de tasación. Dentro del informe de tasación, principalmente, lo que se considera es el estudio de mercado, para obtener dicho valor se suelen comparar determinado números de viviendas.

El registro de inmueble es un acto legal con el que haces público tu derecho de propiedad sobre el mismo. Al registrar un inmueble, acreditas tu derecho sobre aquel protegiéndote de cualquier acto que violente tu derecho de propiedad. Pues bien, si has tomado la decisión de adquirir una propiedad, ya sea departamento, casa, oficina, local, etc. entre otras cosas que debes conocer, como el precio de la propiedad, es la información del inmueble que pretendes comprar. Esto lo puedes verificar en los Registros Públicos o SUNARP. Certificado Literal de Partida El certificado literal de partida, antes conocida como “COPIA LITERAL” es la reproducción total o parcial de los documentos que conforman el título archivado o la partida registral de un bien o derecho inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Este documento, el cual es expedido por un registrador, abogado certificador o certificador de la SUNARP, es válido para realizar cualquier trámite u operación legal sobre un determinado bien o derecho. Por ejemplo, si estamos a punto de concretar la compra de un inmueble y deseamos tener más información del bien, podemos solicitar ante la SUNARP una copia certificada de la partida en el Registro de Propiedad Inmueble, la cual nos ayudará a verificar todo el historial del inmueble, desde su primera inscripción hasta el último acto inscrito, incluyendo información sobre sus características (descripción del predio, medidas perimétricas, linderos, etc.), propietario actual y anterior si lo hubiese, entre otros. Los certificados literales pueden ser tramitados por cualquier persona, siempre y cuando tenga a la mano el número de la partida registral del bien o derecho a consultar. Para ello, deberá llenar un formulario (entrega gratuita) y pagar los derechos correspondientes. Certificado Registral Inmobiliario (CRI) El Certificado Registral Inmobiliario o CRI es un documento compendioso que comúnmente es solicitado por las entidades financieras para evaluar la aprobación de un crédito hipotecario, el financiamiento de la adquisición de un predio, la ejecución de algún proyecto inmobiliario o la edificación de un edificio multifamiliar o condominios Este documento da constancia del propietario actual del inmueble y de sus diferentes cargas. Por ello, antes de comprar un inmueble o terreno, es recomendable solicitar el Certificado Registral Inmobiliario o CRI del mismo para evitar posibles estafas por parte de vendedores inescrupulosos. Esta revisión también permitirá conocer si el bien de tu interés está vinculado a alguna acción legal que impida su venta. Certificado de vigencia de poder Una vigencia de poder acredita que el poder otorgado a una persona natural o jurídica registrada en la SUNARP existe y es eficaz, por tanto, todos los actos contenidos en el certificado  que realice el apoderado en nombre del poderdante son válidos. Por eso, es importante que a la hora de adquirir una propiedad, cuando no se trata directamente con el dueño o agente inmobiliario, sino con su apoderado más aún si se trata de personas jurídicas, es el certificado de vigencia de poder Generalmente se usa para acreditar que los representantes legales todavía están facultados para efectuar actos a nombre de sus representados .

Si estas en búsqueda de una propiedad ¡Cuidado¡ puedes estar en la mira de organizaciones dedicadas a la estafa inmobiliaria. Dichas estafas representan una amenaza latente, para ello, personas inescrupulosas utilizan documentos falsos o suplantadores que se identifican como propietarios para cometer este fin ilícito. Ante ello, la Superintendencia Nacional de Registros Públicos – SUNARP tiene implementado una serie de mecanismos normativos y tecnológicos. Así, la mejor forma de preservar y proteger tu o tus propiedades es inscribirla ante dicha entidad del Estado, con lo cual te brindarán una serie de garantías reconocidas en la ley, asegurando que nadie pueda atentar de modo alguno contra tus bienes que con tanto esfuerzo conseguiste. Alerta Registral Este servicio es completamente gratuito, al que podrás acceder a través de los enlaces que tiene implementado la SUNARP en su página web, o a través de la APP SUNARP que podrás descargar en tu dispositivo móvil, a los cuales tendrás acceso durante las 24 horas del día. En esta plataforma, lograrás inscribir tu propiedad brindando un correo electrónico y/o número de celular a los cuales llegarán las notificaciones de alerta cada vez que un tercero desconocido quiera inscribir o modificar la partida del inmueble que te pertenece. Si eres alertado, acércate inmediatamente a la SUNARP para dar aviso y evitar su inscripción fraudulenta. Inmovilización temporal de partidas de predios Por medio de este servicio, de manera voluntaria y temporal, el propietario de un inmueble puede colocar una especie de “candado’ a la partida donde se encuentra inscrita su propiedad, inmovilizándola a fin de impedir que personas inescrupulosas realicen transferencias, cargas o gravámenes sobre ésta. Este servicio permite bloquear una partida hasta por 10 años. Lo más recomendable es utilizar el servicio cuando tenemos que ausentarnos de nuestra ciudad por un periodo prolongado, quizá por motivos de trabajo o estudio, pues no queremos llevarnos sorpresas a nuestro retorno y enterarnos que la propiedad pertenece a otra persona debido a un fraude inmobiliario. Ahora, si tienes más de una propiedad, también es conveniente hacer este proceso pues generalmente solo ocupamos unos y en ocasiones nos desentendemos de los otros. Lectores biométricos de huella dactilar Es un dispositivo integrado a la base de datos del RENIEC que permite comprobar la identidad de las personas mediante la lectura de la huella dactilar. Este dispositivo tiene por finalidad enfrentar los casos de suplantación de identidad cuando se solicita un servicio registral. De esa manera, el registro se asegura que el usuario es quien dice ser y es quien efectivamente solicita el servicio registral. Estas herramientas tecnológicas se encuentran en la Zonales Registrales de la SUNARP. Módulo ‘Sistema Notario’ Este sistema permite a los Notarios indicar, a través de una contraseña de seguridad, quienes serán sus dependientes o terceros autorizados para presentar instrumentos notariales al registro. De esta manera, se eliminan los casos de falsificación de oficios donde se designa supuestos dependientes de Notarios para ingresar documentación irregular.

Muchas veces las personas que se encuentran en la búsqueda de una propiedad ya sea para ser utilizada como vivienda, oficina o comercio, no saben que se están enfrentando a una serie de riesgos de ser engañados con una propiedad no saneada o ser víctimas de estafadores inmobiliarios. Para ello, existe el denominado “Estudio de Título” El Estudio de título Su utilidad es importante y sumamente necesario si queremos comprar una propiedad con la seguridad de haber revisado si está se encuentra realmente saneada, es decir, sin problemas legales. Entonces, el estudio de título viene a ser un estudio físico legal que debe ser efectuado por un abogado conocedor del sector inmobiliario, quien podrá establecer si una propiedad se encuentra efectivamente saneada y, en caso no fuera así, verificar cuales son los vicios de los que adolece, documentación pendiente de regularización, u otras deficiencia que ameriten subsanación a fin que al momento de comprar (o vender) la propiedad se logra transferir sin mayores preocupaciones. Documentos para un estudio de título Si bien cada caso merece su propio estudio, existen documentos básicos que deber ser utilizados para un estudio de título, entre ellos: Partida Registral completa y actualizada. Hoja Resumen y Hoja del Predio Urbano. Documentos de identidad de los propietarios. Testimonio de la última transferencia de la propiedad. Planos de la edificación. Recibo de servicios básicos. En caso de persona jurídica, Ficha Registral de la empresa actualizada. Vigencia de poderes de los representantes legales, para personas jurídicas. Finalidad del estudio de título A través de un adecuado estudio de título podrás saber: La situación jurídica de los propietarios. La situación jurídica del título de propiedad. Las cargas y gravámenes, a fin de determinar las afectaciones de carácter legal que podrían limitar el derecho de propiedad sobre el inmueble. Antecedentes registrales. Áreas y linderos. Títulos archivados, a fin de saber si la propiedad tiene inscritos actos relacionados a terceros como embargos, legados, donaciones, usufructos, litigios, medidas cautelares. Servicios básicos, a fin de ver la titularidad de estos y posibles deudas. Declaratoria de fábrica, para verificar que la construcción y estructura se encuentren debidamente declaradas. Si la propiedad presentara vicios subsanables, el interesado en adquirir el inmueble podría negociar el precio de venta con el agente inmobiliario. Si, por el contrario, el inmueble se encuentra totalmente saneado, las partes estarán aptas para firmar un contrato de arras o la ejecución de la minuta si la venta sea realiza con recursos propios.

Según el último índice de un conocido portal inmobiliario, el precio promedio del m² de un inmueble en Lima, que se encontraba valorizado en S/ 6,699, subió en un 0.3% en febrero de este año  con respecto del mes anterior, y en un 7.6% frente al 2020. El reporte indicó que la zona sur de San Isidro sigue siendo la más cara de la ciudad con S/ 11,452 por m² en promedio y la zona oeste de Los Olivos como la más económica con S/ 3,196. Precios menores y mayores Menor precio San Martín de Porres en S/ 3,321 Callao en S/ 3,595 Los Olivos en S/ 3,858 San Juan de Miraflores en S/ 3,043 Bellavista en S/ 4,055 Mayor precio Barranco en S/ 9,506 San Isidro en S/ 9,192 Miraflores en S/ 8,921 San Borja en S/ 7,758 Santiago de Surco en S/ 6,983 En esa línea, el estudio señaló que un departamento de dos habitaciones de 60m² tiene un precio promedio de S/ 408,000, mientras que uno de tres habitaciones y 100m² oscila en S/ 659,000. Por otro lado, los distritos que mayor incremento anual en el precio de venta han presentado son San Martín de Porres (12.9%), Lince (12.2%), La Victoria (11.5%), Los Olivos (10.6%), La Perla (10.3%), Bellavista (10.2%) y San Borja (9.6%). Fuente: Diario Gestión, edición 29/03/2022 

Existe una gran diferencia si la propiedad desea ser vendida por el mismo propietario o si se encuentra a cargo de personal especializado, estos último conocen todos los procedimientos que se deben realizar para lograr la venta en el menor tiempo posible, situación que sería difícil de lograr si lo efectúa el mismo propietario. Valor de la propiedad Algunas empresas inmobiliarias pueden brindar el servicio de tasación de tu propiedad, pero lo más común es que realicen la valorización comercial, es decir, cual es el precio al cual podría venderse, comparado con el valor de venta de otras propiedades cercanas, con similares características. Comparar servicios que brindan Debes evaluar y comparar los servicios que brindan las distintas empresas dedicadas al servicio de asesoría inmobiliarias a fin que puedan encontrar aquella que mejor se adapte a tus necesidades. Promoción y publicidad La publicidad es una de las herramientas mas importantes para que la propiedad pueda ser vista por muchos potenciales compradores. Sin publicidad se hará mas difícil que el inmueble se venda. Ello no solo significa colocar un letrero con la palabra “SE VENDE”, es mas que eso, se debe realizar publicaciones en paginas dedicadas a la publicidad inmobiliaria, sin descartar la que se deban hacer por las redes sociales. Contrato de Arras El contrato de arras o arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de seña Si se diera esta situación, la firma de las arras se llevará a cabo cuando hayamos acordado el precio y las condiciones de venta con el comprador. Algunas inmobiliarias brindan el servicio de redacción de dicho documento, pero serán las partes (vendedor y comprador) quienes deberán firmarlo. Firma del contrato de compra venta Algunas empresas inmobiliarias nos acompañarán hasta la notaría. Pero en todos los casos, el contrato de compraventa es redactado por el notario que elija el comprador y sobre la base del precio pactado. Pago de la comisión acordada Los honorarios inmobiliarios pueden pagarse al inicio de la venta, luego de la firma de las arras o con la firma de la escritura de compraventa. Esto dependerá de la agencia que contratemos.

Si ya has adquirido tu nueva casa o departamento, ahora tendrás la urgente y difícil tarea de planificar la mudanza. Este es un momento de muchísima ilusión, pero también resulta ser muy agobiante. Aquí te brindaremos algunos consejos que debes tener en cuenta a fin que este proceso no sea tas estresante. Planifica el momento Primero debemos saber si el lugar donde te mudarás ya se encuentra en condiciones para trasladarnos, es lo primero que se tendrá en cuenta. Así, si aun pretendes efectuar alguna mejora y no es imprescindible mudarte, es preferible concluir la mejora. Si fuera posible que toda la familia intervenga en la mudanza, sería lo ideal, si no fuera así, deben elegir la fecha mas adecuada, por ejemplo un fin de semana largo o vacaciones. Si hay hijos que están estudiando en el colegio, podría ser cuando ellos se encuentren de vacaciones. En todo caso, la fecha mas adecuada será la que en consenso elija la familia. Aprovecha y desecha lo que no es útil Casi siempre durante nuestra vida guardamos muchas cosas que no siempre son ya de utilidad, salvo aquellos recuerdos muy personales que tienen un significado sentimental. Descartando eso, no es necesario que traslades a tu nueva casa absolutamente todo lo que has ido acumulando en tu cuarto de almacén, en los techos o armario, por lo que debes aprovechar el momento para deshacerte de cosas que ya vas a usar o necesitan urgente renovación. Distribuye responsabilidades No te agobies en querer realizar todo el proceso de mudanza, eso te causará demasiado estrés y quizá lesiones. Por eso, lo que debes hacer es que cada integrante de la familia se haga cargo y responsable de sus pertenencias, claro, en la medida de sus posibilidades. Si tienes niños pequeños, invítalos a participar en la mudanza, pudiendo guardar sus juguetes, peluches, libritos, cuentos, etc.  Utiliza cajas No esta decirte que la mejor forma de ordenar las cosas para una mudanza es ponerlo todo en cajas de cartón, siendo lo mas adecuado para su transporte, fácil y seguro. Algo que sucede habitualmente cuando utilizamos cajas, es que cuando llegamos a nuestro nuevo hogar no recordamos en cuál de ellas guardamos determinadas cosas, por lo que es muy importarte colocar nombres que identifiquen fácilmente. Mas conveniente aun, sería redactar una lista de las cosas que contiene cada una de las cajas. Ahora, si te quieres evitar todo este problema, puedes contratar una empresa para la mudanza, en este caso, las cajas te las suministrará la propia empresa, así solo te preocuparas por trasladar tus objetos personales.

Experiencia en el mercado inmobiliario La experiencia en el sector inmobiliario brinda gran habilidad de gestión. Las estrategias de negociación, los contactos y recomendaciones serán cruciales al momento de lograr la compra-venta o alquiler de una propiedad, adaptable a tus necesidades. Asesoría legal y financiera Otra de las grandes ventajas de contratar servicios inmobiliarios es la invaluable ayuda que puedan brindar al momento de realizar los trámites legales y movimientos financieros durante la compra, venta o alquiler de las propiedades. Como expertos en bienes raíces, conocen los documentos y trámites a realizar como parte del proceso, brindando en caso cuenten con profesionales legales, la asesoría que requiera. Asimismo, algunos de ellos podrán guiarte en cuestiones financieras. Protege tu identidad Cuando decides vender tu propiedad, es posible que no quieras exponer tu identidad a muchas personas ya que al final, solo una es la que realizará la compra. En esta parte, es fundamental la intervención de un buen servicio inmobiliario, pues ellos se encargarán de seleccionar a los posibles interesados y analizarlos antes que realicen la visita al inmueble para poder diferenciarlos, ya que debemos tener claro que un buen porcentaje no estará interesado en comprar inmediatamente, o que solo pregunten por curiosidad. De esta manera, te ahorrará el tedioso trabajo que implica esta labor, ya que los asesores podrán determinar que personas serán los potenciales compradores. Compra Segura Hace posible que la transacción se realice a un mejor nivel y con mayor garantía, debido a que los interesados en adquirir la propiedad  tratarán con mayor seriedad y ponderación la situación al tener que tratar con expertos en bienes raíces, a diferencia de los procesos de compra-venta en los que los dueños intervienen y desean vender directamente, situación que dificulta su colocación, al carecer de experiencia en el sector inmobiliario. Ahorraras tiempo Permitirá comenzar el proceso casi en forma inmediata, debiendo mostrarse la propiedad a través de innumerables citas con diversas personas interesadas en conocer las características del inmueble. Ello es de gran ayuda, ya que al contrario a que si el propietario deseara mostrar su propio inmueble, sus horarios laborales o rutina se lo impidan y ello conllevaría a la perdida de potenciales compradores.

Decidir comprar una casa o departamento es una situación mas que estresante para la mayoría de las personas, no obstante, también es uno de los momentos más bellos por la ilusión que despierta. Aquí te damos algunos consejos: Tipo de vivienda Primero, debes decidir si lo que más se adecúa a tus necesidades es adquirir un departamento o una casa, una vez que decidas eso, podrás iniciar la búsqueda. Al momento de visitar los departamentos o casas, en el caso de no ser nuevos, debes percatarte su estado de conservación, sin dejar de verificar si todas las instalaciones básicas se encuentran operativas, como luz, agua, gas, y detalles como ventilación y  luz natural. Elección del lugar EOtro punto importantes es determinar el lugar donde a ti y tu familia les gustaría y se adecuen al tu ritmo de vida. Así, no solo deberás limitarte a saber si la casa o departamento donde vivirás te gusta, también tendrás que preocuparte , por ejemplo, si necesitaras colegios cercanos,  como es el tránsito vehicular y transporte público, principales vías o avenidas, conexiones hacia otros lugares, centros de entretenimiento, hospitales, centros comerciales, entre otros aspectos que consideres importante. Asesoría legal No debes olvidar que existe una serie de trámites que requieren la asistencia de un buen asesoramiento, especialmente el legal. Por eso, antes de realizar la compra debes saber por ejemplo, quien es el titular de la propiedad que deseas comprar, a fin de no llevarte sorpresas o en el peor de los casos, ser susceptible a estafas. Asimismo, es importante saber si la propiedad no se encuentra con embargo o algún tipo de carga o problemas judiciales.  También, conocer si el inmueble se encuentra al día con el pago de los impuestos prediales, arbitrios.  Para el caso de departamentos en edificios o condominios, hay que averiguar que estos se encuentren independizados, y si el terreno donde se encuentra construido no tiene hipotecas. Asesoramiento inmobiliario Por todo ello, es importante y recomendable que cuentes con asesoramiento integral, que podrá ser brindado con aquellas empresas dedicadas al asesoramiento inmobiliario, quienes que ayudaran y facilitaran tomar la decisión en la compra de la propiedad que estás buscando. 

Impuesto a la renta El propietario de un inmueble que decide venderlo y obtiene una ganancia por ella (“ganancia de capital”), de acuerdo a la Ley del Impuesto a la Renta, deberá pagarse un impuesto del 5 %. Este es el típico caso de renta de segunda categoría. En términos prácticos y sin ahondar mucho en el tema ya que este cálculo puede tener algunas particularidades en los casos de donaciones, herencias, entre otros, se obtiene restando el monto total que se recibe por la venta y el monto de adquisición de la propiedad. Casos en los que no se debe pagar el impuesto a la renta Casa Habitación Primero, debemos señalar que se considera casa habitación a aquella propiedad que haya sido considerada como tal un mínimo de dos años, y que esta no se encuentre destinada exclusivamente al desarrollo de comercio, almacén, industria, oficina, cochera o similares. Existen algunas reglas para que ello se cumpla. por ejemplo, si el propietario tiene varias casas donde vivir, se entenderá como casa habitación la última casa que mantenga para habitar. Propiedades adquiridas antes del 2004 Todas las propiedades que se adquirieron antes del 01 de enero de 2004. Si el monto de la venta sea menor al monto de adquisición Si entre el precio que le costo al propietario adquirir su propiedad y el valor al que lo vendió no ha generado ganancias, no pagará impuesto. Impuesto Predial El propietario del inmueble esta obligado al pago del impuesto predial ante la Municipalidad respectiva. Al ser un impuesto con periodicidad anual, es exigible que su pago se efectúe por todo el año, así la compra de la propiedad se  realice el primer día del año. El monto del impuesto se determina por el valor del terreno y la edificación que tenga el inmueble, cuyos valores se encuentran en el autoavalúo. Alcabala Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad. ¿Quién lo paga? Está obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble. ¿Cuánto se paga? La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia. A dicha base debemos aplicarle la tasa del impuesto del 3%. Previo a este cálculo, se aplicará un descuento de 10 UIT al valor del inmueble. ¿Cómo se calcula? Alcabala = (Precio de venta – 10 UIT) * 3% Ejemplo: Un comprador adquiere un inmueble a S/200,000. A este le restamos lo que equivale 10 UIT (para el año 2022 es de S/4,600), luego se le aplicará el 3%. Alcabala= (200,000 – 46,000) x 0.03 Alcabala = 154,000 * 0.03 = S/4,620