Debemos tener en cuenta que existen dos tipos de contrato de arrendamiento, la cual dependerá del plazo. Asi, tenemos los contratos con duración determinada, y el contrato de duración indeterminada.
Ahora bien, en los casos de contratos indeterminados, no debemos entender que estos se prolonguen sin ningún tipo de límite en el tiempo, lo cual no tendría lógica ya que nadie querrá arrendar su inmueble por toda la vida.
Según lo establecido en el artículo 1688º del Código Civil peruano, el plazo del arrendamiento de duración determinada no podrá exceder de los diez años.
Acá debemos precisar una excepción. En los casos que la propiedad arrendada pertenezca a entidades públicas o que estos se encuentren a nombre de incapaces, el plazo máximo ya no será de diez años, sino se reducirá a seis años.
Si, por ejemplo, quizá por desconocimiento alguno de los contratos excede los plazos a los que nos hemos referido, se entenderán y reducirán al plazo máximo establecido por la legislación peruana.
La legislación nacional ha considerado conveniente disminuir dichos plazos, con el propósito de no vincular durante largo tiempo bienes que sirven para satisfacer intereses colectivos y no particulares o aquellos otros que siendo de incapaces son administrados por sus representantes legales, estando comprendidos como tales:
- Los menores de 16 años de edad.
- Los mayores de 16 y menores de 18 años de edad.
- Los pródigos.
- Los que incurren en mala gestión.
- Los ebrios habituales.
- Los toxicómanos.
- Los que sufren pena que lleva anexa la interdicción civil.
- Las personas que se encuentren en estado de coma, siempre que no hubiera designado un apoyo con anterioridad.
La única excepción a esta regla la constituyen los bienes pertenecientes a incapaces sujetos a tutoría o mayores bajo curatela. En estos casos los tutores y curadores no podrán arrendar los bienes de sus representados por más de tres años.
Finalmente, si firmáramos una adenda prorrogándose el plazo de un contrato de arrendamiento entre particulares, y este excede los 10 años del plazo máximo, de acuerdo con el principio de la preservación contractual, todo plazo o prórroga que exceda los límites máximos no invalidan el contrato, sino que simplemente se entiende reducido a dichos plazos.